5.2.8 Volkshuisvesting, leefomgeving en stedelijke vernieuwing

Welke belangrijke ontwikkelingen zien we voor 2023?

Groeiende vraag naar woningen

De woningbouwproductie moet op gang blijven om de groeiende vraag naar woningen op te vangen. Voor starters en middeninkomens is het lastig om in de huidige woningmarkt een passende woning te vinden. We zetten daarom in op het realiseren meer goedkope koop- en huurwoningen. Wij besteden specifiek aandacht aan de realisatie van plannen in de binnenstad en Hart van Zuid.

Ondanks dat wij volop inzetten op de realisatie van woningen in de verschillende projecten – en daar ook grote inzet op plegen - moet worden opgemerkt dat er ook externe factoren zijn waar wij minder tot geen invloed op hebben. Zo zijn wij als gemeente niet van alle projecten de ontwikkelaar en/of grondeigenaar, zijn wij afhankelijk van de markt en is er krapte op de arbeidsmarkt. Factoren die grotendeels buiten onze invloedsfeer liggen, maar die wel gevolgen kunnen hebben voor onze woningbouwdoelstellingen.

Integraliteit van fysieke en sociale opgaven

Wij gaan er samen voor zorgen dat wij met de juiste dingen op de juiste plekken in de stad bezig zijn en ook focus hebben en houden met het lange termijn perspectief in beeld. Daarbij kijken wij integraal en in samenhang met de sociale opgaven. Wij werken samen met relevante partners aan de versterking van onze stad en bepalen samen met inwoners en ondernemers onze visie op de toekomst van Hengelo. Wij spelen daarbij in op initiatieven vanuit de stad. Samen met Enschede geven wij vorm aan de integrale ontwikkeling van de Spoorzone Hengelo-Kennispark-Enschede.

Omgevingswet

Op 1 januari 2023 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Wij willen hier als gemeente goed op voorbereid zijn. Met deze wet verandert de manier van ruimtelijk beleid maken. Er komt meer ruimte voor gebiedsspecifiek maatwerk. Ook schrijft de Omgevingswet een integrale benadering van de fysieke leefomgeving voor met alle daarbij behorende aspecten, zoals bouwen, milieu, water, landschap en mobiliteit, maar ook met gezondheid en veiligheid. Hierdoor verandert ook de uitvoering van het ruimtelijk beleid. Dit vraagt om andere werkwijzen en een verandering van houding en gedrag van alle betrokkenen. Dat betekent dat er ook na inwerkingtreding van de Omgevingswet verder gewerkt wordt aan de beoogde verbeterdoelen.

Omgevingsvisie

De Omgevingswet kent nieuwe instrumenten, waaronder de omgevingsvisie en het omgevingsplan waaraan momenteel wordt gewerkt. De omgevingsvisie is een strategische langetermijnvisie die een ruimtelijk kader biedt, dat de basis zal vormen voor het omgevingsplan. Gemeenten moeten voor 2025 hun omgevingsvisie gereed hebben. In Hengelo zijn wij in 2019 begonnen met de ontwikkeling van onze omgevingsvisie. We pakken dit gefaseerd aan. De in oktober 2020 vastgestelde omgevingsvisie voor het buitengebied (Hengelo’s buiten) vormt de eerste fase. De tweede fase, de omgevingsvisie Binnenstad en Hart van Zuid, is afgerond in het tweede kwartaal van 2022. Vervolgens zijn wij gestart in 2022 met de ontwikkeling van de derde fase, de omgevingsvisie Stedelijk gebied. Deze laatste fase ronden wij naar verwachting in 2023 af. Daarna verbinden we de drie fasen aan elkaar tot één omgevingsvisie Hengelo. 

Omgevingsplan

Het omgevingsplan bevat alle gemeentelijke regels over de fysieke leefomgeving. Voor 2030 moeten gemeenten een nieuw omgevingsplan gemaakt hebben dat voldoet aan de eisen van de Omgevingswet. In 2021 is een plan van aanpak opgesteld dat beschrijft hoe wij dit gaan aanpakken. De omzetting van het tijdelijke naar het volwaardige omgevingsplan is een enorme klus die meerdere jaren in beslag zal nemen.

Wet kwaliteitsborging voor het bouwen

Tegelijk met de Omgevingswet treedt de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) in werking. De Wkb brengt met zich mee dat de gemeente niet langer verantwoordelijk is voor de technische toetsing én toezicht op bouwwerken die vallen binnen de zogenaamde gevolgklasse 1 (zoals grondgebonden woningen, bijgebouwen en aanbouwen, (kleinere) bedrijfspanden, fiets- en voetgangersbruggen).

Relevante beleidsnota's

• Nationale omgevingsvisie (2020)

• Omgevingsagenda Oost-Nederland (2020)

• Omgevingsvisie Overijssel

• Structuurvisie Hengelo 2030

• Omgevingsvisie Hengelo's buiten (2020)

• Omgevingsvisie Hart van Hengelo (2022)

• Ontwikkelagenda Netwerkstad Twente

• Woonagenda Twente 2021-2025 (2021)

• Woonvisie Hengelo 2016 - 2026

• Masterplan Hart van Zuid (2008)

• Programma Hart van Zuid 2022-2026

Verbonden partijen

Welbions
Welbions draagt aan het programma bij met de sociale woningvoorraad die zij ontwikkelt en beheert. De gemeente maakt samen met Ookbions, de huurdersvereniging en Welbions prestatieafspraken.

Wat willen we bereiken?

Wat gaan we daarvoor anders doen in 2023?

De doelen:
8.1.1 Hengelo kent een groter aanbod aan koop- en huurwoningen,
8.1.2 Inwoners kunnen langer zelfstandig blijven wonen in een geschikte woning en
8.1.3 Meer woningzoekenden vinden een passende woning in Hengelo
zijn niet van elkaar los te zien.

Wij zetten in op realisatie van woningbouw voor diverse doelgroepen en in diverse prijsklassen. Om zo het aanbod aan koop- en huurwoningen te verhogen, de doorstroming op gang te houden en ervoor te zorgen dat meer woningzoekenden een passende woning vinden. Wij hebben hierbij extra aandacht voor de betaalbaarheid en bekijken hoe wij de realisatie van goedkope huur- en koopwoningen beter kunnen borgen in de woningbouwprogrammering.

In 2023 blijft er een grote krapte op de woningmarkt. De maatregelen uit de Nationale woon- en bouwagenda krijgen in 2023 verder vorm. Hengelo beweegt mee met deze maatregelen om betaalbare woningbouw te stimuleren en goed verhuurderschap af te dwingen. Maar er is meer nodig. Om de krapte te verminderen bestendigen wij in 2023 de ingezette nieuwbouwlijn en realiseren conform de Woonagenda, 300 tot 450 woningen. Uitdagingen hierin zijn de stijgende bouwkosten en de regelgeving rond stikstof. Het zwaartepunt van de woningbouw ligt in de Binnenstad en Hart van Zuid, waar op termijn meer dan 2000 woningen worden gerealiseerd. Omdat deze woningen overwegend in het betaalbare segment zitten en in een hoogstedelijke omgeving worden gebouwd, is hier voor een groot deel sprake van gestapelde nieuwbouw of transformatie van winkels of kantoorpanden. De doelgroepen die wij hier trekken zijn onder meer starters in Hart van Zuid en senioren in de Binnenstad. Het doel hiervan is om de doorstroming in de verhuisketen op gang te brengen. In 2023 richten wij ons ook op kleinschalige woningbouw in de wijken waarbij seniorenhuisvesting aandacht krijgt om doorstroming binnen de wijk te stimuleren.

De realisatie van woningen kent een ruime doorlooptijd. Dit is problematisch voor huishoudens en / of spoedzoekers die op korte termijn een woning nodig hebben. Wij zien tijdelijke woningen - zogenaamde flexwoningen – als tussentijdse oplossing om de krapte op de woningmarkt te verminderen. In 2023 zullen twee grootschalige flexwoon projecten worden gerealiseerd, aan de Sportlaan Driene en aan de Hazenweg. Die laatste locatie wordt met name ingezet om aan de gemeentelijke taakstelling voor statushouders te voldoen. Aan de Sportlaan Driene ligt het accent op de huisvesting van jongvolwassenen. Naast deze flexwoonconcepten onderzoeken wij andere flexwoon projecten om ook bijvoorbeeld doorstroming vanuit begeleid wonen op gang te brengen. Daarnaast faciliteren wij bijzondere woonvormen zoals tiny houses aan de Seringstraat en twee of drie woonwagenlocaties.

Naast de woningbouw in Hart van Zuid en in de binnenstad zullen wij in 2023 ook blijven inzetten op de realisatie van woningen elders in de stad. Zo zullen wij in 2023 volop woningen aan het bouwen zijn aan de noordrand van het Broek en zullen wij particulier opdrachtgeverschap blijven faciliteren middels kavelverkoop in onder andere Dalmeden en Beckum.

In 2023 maken wij prestatieafspraken met woningbouwcorporatie Welbions voor 2024 en 2025 en faciliteren wij maatregelen om betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen te stimuleren. Wij voeren een opkoopbescherming in en regelen dit in een huisvestingsverordening. Wij gaan de effecten hiervan monitoren (23-NB-8.1).

8.2.1 Inwoners zijn meer tevreden over de kwaliteit van hun fysieke leefomgeving zoals veiligheid, gezondheid en natuur

Door de invoering van de Omgevingswet en een nieuwe manier van werken wordt meer samen met inwoners gewerkt aan de fysieke ontwikkeling van de stad. Inwoners wordt met de nieuwe Omgevingswet gestimuleerd om meer initiatief te nemen in hun eigen leefomgeving. Het meer samen met inwoners werken aan de stad draagt bij aan de waardering van onze inwoners voor hun eigen leefomgeving.

• In 2023 werken wij aan de derde fase van onze omgevingsvisie, de omgevingsvisie Stedelijk gebied die samen met onze inwoners wordt opgesteld. Na deze laatste fase verbinden wij de drie deel-omgevingsvisies (Buitengebied, Binnenstad en Hart van Zuid en Stedelijk gebied) aan elkaar tot de omgevingsvisie Hengelo.

• Wanneer de Omgevingswet in werking treedt hebben wij van rechtswege een omgevingsplan. Dit tijdelijke omgevingsplan moet voor 2030 zijn omgezet naar een volwaardig omgevingsplan dat voldoet aan alle eisen die de Omgevingswet stelt.

• Het omgevingsplan vormt de grondslag voor vergunningverlening, toezicht en handhaving voor alle activiteiten in de fysieke leefomgeving. Wij stellen ons ten doel dat het omgevingsplan op een ‘slimme manier’ ontsloten wordt. Dat wil zeggen dat gebruikers gericht antwoord krijgen op hun vragen welke regels er gelden, of zij ergens een vergunning voor nodig hebben en hoe zij een melding of vergunningaanvraag moeten indienen. Met het realiseren van deze ambitie zijn wij de komende jaren bezig , aansluitend bij de ontwikkeling van dienstverlening gemeentebreed.

8.3.1 Meer mensen bezoeken de binnenstad van Hengelo en verblijven er langer

In 2023 werken wij aan de uitvoering van het Actieplan Binnenstad 2022-2026. Daarin wordt de openbare ruimte in de randen van de binnenstad aangepakt en wordt de verbinding met Hart van Zuid versterkt. Ook wordt een studie gemaakt van de wijze waarop het station en de binnenstad beter met elkaar verbonden kunnen worden en logischer en aantrekkelijker routes ontstaan tussen station en binnenstad en Hart van Zuid en binnenstad. Verder wordt gewerkt aan de planvorming voor Lange Wemen zodat de uitvoering daarvan in 2025 kan starten.

8.3.2 We hebben een aantrekkelijk compact stadshart waarin winkels en horeca in de binnenstad van Hengelo meer bijeen zijn gebracht in een kleiner gebied

8.3.3 Meer mensen wonen in de binnenstad en

8.3.4 Meer mensen wonen, werken en leren in Hart van Zuid.

Wij zetten in op de fysieke ontwikkeling van de stad met name in de prioritaire gebieden Hart van Zuid en de Binnenstad. Daarbij stimulering wij de woningbouw en hebben aandacht voor de realisatie van woningen die aansluiten bij de vraag.

• In het kader van de Nationale Omgevingsvisie (Novi) is tussen Rijk, Provincie en Regio afgesproken dat op een aantal thema’s die van nationaal belang zijn wordt samengewerkt. Hieruit is onder meer de afspraak naar voren gekomen dat Hengelo en Enschede samen gaan inzetten op de ontwikkeling van de drie stationslocaties Hengelo, Kennispark en Enschede onder de noemer Spoorzone Hengelo-Enschede (SHE). Deze gezamenlijke ontwikkeling dient een belangrijke bijdrage te leveren aan de aantrekkelijkheid van de steden voor het aantrekken en binden van talent. Dit wordt gezien als een zeer belangrijke opgave om Twente daadwerkelijk als top-technologische regio verder te kunnen ontwikkelen. Met een gezamenlijke inzet op de ontwikkeling van de Spoorzone wordt in Hengelo een impuls gegeven aan Hart van Zuid en de binnenstad tot een aantrekkelijk vestigingsmilieu voor wonen, werken en ontmoeten. Het stelt de regio in staat talent aan te trekken en te binden, een hip innovatief milieu te ontwikkelen, antwoorden te vinden op maatschappelijke vraagstukken van deze tijd en de werkgelegenheid in Twente te bevorderen.

• Programmabudget Hart van Zuid (23-NB-8.1). Hart van Zuid is volop in ontwikkeling. Samen met marktpartijen en andere stakeholders transformeren wij dit gebied naar een levendig en uniek stadsdeel. De afgelopen jaren hebben wij als gemeente belangrijke voorzieningen en verbindingen gerealiseerd. Het uiteindelijke resultaat en succes van Hart van Zuid valt of staat echter bij de periode die nu komen gaat. Want het zijn de mensen die in het gebied wonen, werken en ontmoeten die ervoor gaan zorgen dat het stadsdeel ook echt gaat leven. Wij zien dat de werkzaamheden in Hart van Zuid steeds meer van kleur verschieten. Waar wij voorheen bezig waren met de realisatie en uitvoering van de grondexploitatieprojecten, zien wij dat onze taak steeds meer verschuift naar het aanjagen, faciliteren en regisseren van de ontwikkelopgave. In Hart van Zuid dienen zich nieuwe vraagstukken en kansen aan. Zoals bijvoorbeeld de nieuwe invulling van het KMS terrein en Lansinkveste, waar de oorspronkelijke industriële zware bedrijvigheid is vertrokken. Gelet op het belang van deze locaties voor de ontwikkeling van de stad en Hart van Zuid en vanuit regionaal perspectief bezien, de Spoorzone Hengelo-Enschede, is het wenselijk dat de gemeente mede de regie voert op de visieontwikkeling van deze gebieden. Er spelen meerdere belangen op verschillende schaalniveaus. De gemeente moet hierbij kunnen sturen op het maatschappelijke en stadsbrede belang. Dat vraagt extra inzet.

• Gezien de leegstand in de binnenstad van Hengelo is de uitbreiding van Thiemsbrug met een substantiële hoeveelheid detailhandel niet meer wenselijk. Met een nieuw integraal plan wordt een impuls aan de binnenstad gegeven, wordt de ruimtelijke kwaliteit versterkt en kan er binnenstedelijk een aantrekkelijk stedelijk woonmilieu gerealiseerd worden. De komende jaren wordt de planvorming voor het gebied Thiemsbrug verder uitgewerkt.

• Vitale binnenstad 23-NB-8.3 Actieplan vitale binnenstad 2022-2026. Ook de komende jaren is het noodzakelijk te investeren in de binnenstad. Hierbij zal de aandacht worden gericht op transformatiegebieden en de verbinding met Hart van Zuid en de Spoorzone. Daarnaast zal in de komende jaren worden ingezet op op de uitvoering van het plan bereikbare binnenstad met systemen voor toegangsregulatie en versterking van het fietsparkeren.

Wat blijven we doen?

Ruimte en leefomgeving

• Wij blijven inzetten op de ontwikkeling van de stad en de prioritaire gebieden Hart van Zuid en binnenstad.

• Wij volgen actief het beleid van andere overheden en leveren input aan het ruimtelijk beleid van andere overheden, bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van de omgevigsvisie voor de provincie Overijssel.

• Wij werken door aan de ontwikkeling van de derde fase van onze gemeentelijke omgevingsvisie, de omgevingsvisie voor de wijken en de bedrijventerreinen.

• Wij blijven het programma Omgevingswet uitvoeren, zoals we dat al vanaf begin 2019 doen.

• Wij leveren een bijdrage aan de voorbereiding van nieuwe projecten/initiatieven.

Grondexploitatie

• Financieel strategisch adviseren bij ruimtelijke ontwikkelingen.

• Waar nodig werkt het grondbedrijf actief mee om gemeentelijke doelstellingen te realiseren. De grondposities van de gemeente en marktpartijen zijn sterk bepalend voor de strategie die kan worden gevolgd. De gemeente heeft een sterkere ontwikkelingspositie wanneer gronden in eigendom zijn dan in de gevallen waar ze geen grondpositie heeft. Met het innemen van strategische posities verkrijgt de gemeente een meer sturende rol in het proces en de planning van gronduitgifte.

• Wij zullen ons weer volop inzetten om het mogelijk te maken te voldoen aan de vraag naar kavels voor de particuliere bouw.

• Sturen op kaders zoals vastgelegd in grondexploitaties en contracten.

• Jaarlijks de grondexploitaties herzien en aanbieden aan de Raad conform de wetgeving.

Wonen en bouwen

• Wij monitoren het vastgestelde nieuwbouwprogramma en zetten vol in op de stimulering van woningbouw.

• In Hart van Zuid werken wij aan de hand van het Programma Hart van Zuid 2022-2026 aan de belangrijkste opgaven, thema's en projecten voor de verdere ontwikkeling van Hart van Zuid. De opgaven en gebiedsgerichte thema's bestaan uit de programmering voor wonen, werkfuncties, de ruimtelijke kwaliteit, duurzame en slimme mobiliteit en marketing, communicatie en placemaking.

• De uitvoering van de maatregelen uit het Integraal Actieplan Vitale Binnenstad die zijn voorbereid worden in uitvoering genomen. Dit betreft bijvoorbeeld de herinrichting van het Wetplein en omgeving en het afronden van de werkzaamheden aan het Marktplein.

• Wij zetten ons in voor de realisatie van de met Welbions en Ookbions gemaakte prestatieafspraken.

• In samenwerking met onze partners blijven wij inzetten op voldoende, geschikte en betaalbare huisvesting voor kwetsbare inwoners en zorgen daarbij voor de benodigde zorg en ondersteuning. Middels jaarplannen geven wij uitvoering aan de opgaven uit de notitie ‘wonen en zorg in Hengelo 2019-2025’.

• Wij blijven werken aan de verbetering van onze dienstverlening in bestemmingsplannen- en vergunningenprocessen

• Aanvragen voor omgevingsvergunningen voor handelingen binnen de fysieke leefomgeving behandelen.

• Ter voorbereiding op aanvragen de mogelijkheid voor informatieverzoeken en vooroverleggen in stand houden, zeker met het oog op de naderende Omgevingswet en Wet kwaliteitsborging.

• Toezicht houden op naleving van omgevingsvergunningen en handhaven indien wordt afgeweken. Er vindt geen gebiedsgericht toezicht plaats.

• Wij handhaven op basis van het zogenoemde piepsysteem, dus op basis van klachten.

• Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG), de topografische kaart Hengelo en geografische databases beheren en onderhouden en vastgoed- en geo-informatie inwinnen, beheren, analyseren en presenteren.

Wat mag het kosten?

Financiële toelichting

8.1 Ruimte en leefomgeving (€ 144.000 voordeel)
Het verschil op dit taakveld wordt enerzijds veroorzaakt door een verschuiving in de toerekening van uren met betrekking tot bestemmingsplannen en anderzijds wegens de budgetoverheveling voor de cofinanciering van Spoorfietsen. De realisatie van dit project en daarmee behorende kosten zijn in 2022 geraamd. Het resterende verschil wordt veroorzaakt door enerzijds loonindexatie en toerekening van uren op overige sub-taakvelden.

8.2 Grondexploitatie (niet bedrijventerreinen) (€ 533.000 nadeel)
Op dit taakveld worden allereerst alle uitgaven en inkomsten van de woningbouwcomplexen verantwoord. Ieder jaar is uniek en derhalve niet 1 op 1 te vergelijken met andere jaren. Per saldo worden de toe- of afnames verrekend met de balans in de vorm van de boekwaarden. Hiervoor wordt verwezen naar de actuele herziening van de grondexploitaties per 1-1-2022 en de paragraaf 6.4 Grondbeleid van deze begroting. De afwijking ten opzichte van de vorige begroting wordt hoofdzakelijk veroorzaakt doordat in 2023 extra middelen zijn aangevraagd voor het programmabudget Hart van Zuid (23-NB-8.1), de tussentijdse winst lager is en dit geldt ook voor de 'af te sluiten' projecten met een positief resultaat. Hier tegenover staat een voordeel tegenover, namelijk dat er lager bedrag wordt gedoteerd in de voorzieningen in exploitatie genomen gronden. Daarnaast zijn in 2022 incidentele verkoopopbrengsten van diverse percelen geraamd.

8.3 Wonen en bouwen (€ 242.000 nadeel)
Met de uitstel van de invoering van de Omgevingswet die vooralsnog in werking zal treden op 1 januari 2023, zorgt de langere looptijd van het programma voor extra kosten m.b.t. het langer inzetten van personele ondersteuning en softwareontwikkeling in 2023. Verder was in 2021 een eenmalige uitgave geraamd voor het mede mogelijk maken van de woningbouwplannen in Beckum. In verband met budgetoverheveling vallen de geraamde kosten in 2022 hoger uit.
Daarnaast is er vanaf 2023 voor 3 jaar geld aangevraagd voor opkoopbescherming (23-NB-8.2).
In de binnenstad worden steeds meer projecten afgerond waardoor de kapitaallasten oplopen. Daarnaast is de begroting 2022 reeds gecorrigeerd op de fasering van de investeringen in de Zomerbrief 2022 (lagere afschrijvingslasten). In 2022 worden kosten gemaakt voor het maken van het masterplan Lange Wemen, in 2023 en verder niet meer. Het resterende verschil wordt veroorzaakt door enerzijds loonindexatie en toerekening van uren binnen het taakveld.